참지마요 법률칼럼 - 임대인 변경시 임대차 계약 해지 가능 여부

임대인 변경시 임대차 계약 해지 가능 여부

임대인 변경 시 임대차계약 해지가 가능한가요?

부동산 임대차계약을 체결한 후, 임대인이 바뀌는 경우가 종종 발생합니다. 임차인의 입장에서는 기존 임대인이 아닌 새로운 임대인과 계약을 유지해야 하는 상황이므로 불안감이 생길 수밖에 없습니다.

그렇다면 임대인이 변경된다는 이유만으로 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있을까요? 이에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

임대인의 부동산 매도 시 임차인의 동의가 필요한가요?

우선, 임대인이 자신의 부동산을 매도하려면 임차인의 동의를 받아야 하는지부터 살펴보겠습니다.

이와 관련하여 대법원의 판례는 다음과 같습니다.

대법원 1996.2.27. 선고 95다35616 판결

"주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다."

즉, 임대인은 자신의 부동산을 자유롭게 매매할 수 있으며, 이 과정에서 임차인의 동의를 받을 필요가 없습니다. 임대인이 바뀌어도 기존 임대차계약은 유지되며, 새로운 임대인이 자동으로 기존 계약을 승계하게 됩니다.

그러나 임차인의 입장에서는 새로운 임대인의 경제적 상황을 신뢰할 수 없다는 점에서 불안감을 느낄 수 있습니다. 특히 부동산 경기 변동이 심한 요즘과 같은 상황에서는 더욱 그렇습니다. 그렇다면 임차인은 이러한 상황에서 임대차계약을 해지할 수 있을까요?

주택 임대차의 경우

1984년 주택임대차보호법이 시행되기 전에는 민법이 적용되었으며, 당시에는 임대인의 지위가 변경되면 임차인이 새로운 임대인에게 계약 해지를 요구할 수 있었습니다. 그러나 주택임대차보호법이 시행된 후, 임대인의 변경과 상관없이 임차인의 대항력이 인정되도록 법이 개정되었습니다.

특히, 주택임대차보호법 제3조 제4항에는 다음과 같은 규정이 있습니다.

대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결

"주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다."

즉, 주택 임대차계약의 경우 임대인이 변경되더라도 기존 임대차계약은 법적으로 유지되며, 새로운 임대인이 기존 임대인의 모든 권리와 의무를 그대로 승계하게 됩니다.

그러나 대법원은 임차인의 보호를 위해 예외적인 경우를 인정하고 있습니다.

대법원 2021.11.11. 선고 2021다251929 판결"

임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다."

즉, 임차인이 임대인의 변경을 원하지 않을 경우, 양도사실을 알게 된 후 '상당한 기간 내'에 이의를 제기하면 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

상가건물 임대차의 경우

상가건물의 경우 주택과는 다른 법적 기준이 적용됩니다. 1984년 주택임대차보호법 시행 당시에는 상가건물이 해당 법의 적용 대상이 아니었기 때문에, 기존 민법상 임대차 규정만이 적용되었습니다.

이에 따라 대법원은 상가건물의 경우 임차인이 임대인의 변경을 원하지 않으면 계약을 해지할 수 있다는 입장을 취하기도 했습니다.

대법원 1998.9.2. 자 98마100 결정 "임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다."

그러나 이후 2002년 상가건물 임대차보호법이 시행되면서, 주택과 마찬가지로 법률상 당연승계 규정이 도입되었습니다.

즉, 현재는 상가건물 임대차계약도 임대인이 변경되면 자동으로 승계되며, 주택의 경우와 동일한 원칙이 적용됩니다.

집주인 변경과 임차인의 권리

계약서를 다시 작성해야 하는지

기존 계약은 자동으로 승계되므로 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 다만, 확정일자를 새로 받을 경우 기존 확정일자보다 후순위로 밀릴 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

대항력 유지 및 계약 승계

▪︎ 임차인의 대항력은 유지됩니다.
▪︎ 임대차보증금 반환 책임은 새로운 집주인에게 이전됩니다.

계약 갱신청구권과 임대료 인상

▪︎ 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며, 최대 2년간 추가 계약이 가능합니다.
▪︎ 임대료 인상은 최대 5% 이내에서만 가능합니다.

전세보증보험 가입 시 주의할 점

▪︎ 보증보험에 가입한 임차인은 집주인 변경 사실을 보증공사 및 대출 은행에 통보해야 합니다.
▪︎ 이를 통보하지 않으면 보증보험이 무효화될 수 있습니다.

임차 주택이 양도된 경우 대처 방법

▪︎ 새로운 집주인의 재산 상태를 확인해야 합니다.
▪︎ 추가 근저당 설정 여부를 조사해야 합니다.
▪︎ 임대차보증금 반환이 불확실할 경우 이전 집주인에게 내용증명을 보내야 합니다.

결론

임대차계약이 적법하게 체결되었다면, 임대인이 부동산을 매도하더라도 주택은 주택임대차보호법에 따라, 상가는 상가건물 임대차보호법에 따라 새로운 매수인이 임대인의 지위를 자동으로 승계합니다.

그러나 임차인은 임대인의 변경을 원하지 않는 경우, '양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내' 에 이의를 제기하면 계약을 해지할 수 있습니다. 이 점을 고려하여 임대차계약 변경 시 신속히 대응하는 것이 중요합니다.