참지마요 법률칼럼 - 공매

공매

부동산 투자에 관심이 있다면 '경매'라는 단어는 익숙하실 겁니다. 하지만 '공매'에 대해선 잘 모르거나 헷갈리는 분들이 많죠. 공매는 국가가 직접 체납자의 재산을 매각하는 절차로, 경매와는 다른 특징을 가지고 있습니다. 공매가 무엇인지, 경매와 어떤 차이가 있는지, 공매를 활용하는 방법까지 자세히 알아보겠습니다.

공매란 무엇인가?

공매는 세금이나 벌금 등을 내지 않은 체납자의 재산을 정부가 압류하여 공개적으로 매각하는 절차입니다. 쉽게 말해 국가가 체납된 세금을 회수하기 위해 진행하는 경매라고 할 수 있습니다.

공매 절차는 주로 한국자산관리공사(KAMCO)에서 운영하는 ‘온비드(Onbid)’라는 온라인 플랫폼을 통해 진행됩니다. 즉, 법원에서 진행하는 경매와 달리, 집에서도 편하게 입찰할 수 있다는 장점이 있습니다.

공매의 특징

정부 기관이 주관

▪︎ 경매는 법원이 진행하지만, 공매는 국가 기관(국세청, 지방자치단체 등)이 직접 주관합니다.
▪︎ 대표적인 공매 진행 기관으로는 한국자산관리공사(KAMCO), 국세청, 지방자치단체 등이 있습니다.

온라인 입찰 가능

▪︎ 공매는 온비드(Onbid)라는 사이트에서 온라인으로 입찰이 가능합니다.
▪︎ 반면, 경매는 법원이 지정한 날짜에 현장에 직접 가서 입찰해야 합니다.

경매보다 빠른 진행 속도

▪︎ 공매는 보통 3개월 이내에 절차가 마무리되며, 유찰될 경우 일주일 단위로 계속 진행됩니다.
▪︎ 반면, 경매는 법원의 승인, 공고, 입찰 준비 과정 때문에 최소 6개월 이상 걸립니다.

입찰 대상이 다양함

▪︎ 경매는 주로 부동산(토지, 건물)이 대상이지만, 공매는 부동산 외에도 자동차, 주식, 증권, 채권, 회원권 등 다양한 자산이 포함됩니다.

공매와 경매의 차이점 비교

공매 절차는 어떻게 진행될까?

1. 압류 및 공매 결정
   ▪︎ 세금이나 벌금을 내지 않은 체납자의 재산을 국가가 압류합니다.
   ▪︎ 공매가 결정되면 온비드(Onbid)에 공고가 게시됩니다.

2. 입찰 공고 확인 및 입찰 등록
   ▪︎ 온비드에서 공매 공고를 확인하고 입찰을 등록합니다.
   ▪︎ 매각 방식은 기일입찰과 기간입찰로 나뉘며, 원하는 방식으로 참여할 수 있습니다.

3. 입찰 진행 및 낙찰자 선정
   ▪︎ 정해진 기간 동안 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰을 받게 됩니다.
   ▪︎ 유찰되면 최저가를 낮춰 다시 공매가 진행됩니다.

4. 잔금 납부 및 소유권 이전
   ▪︎ 낙찰자는 정해진 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다.
   ▪︎ 이후 소유권 이전 등기를 신청하고 명도를 진행하면 공매 절차가 완료됩니다.

공매에서 주의할 점

1. 인도명령 제도가 없음

▪︎ 경매에서는 법원의 인도명령을 통해 점유자를 내보낼 수 있지만, 공매에는 이 제도가 없습니다.
▪︎ 따라서 점유자가 있을 경우 직접 협의를 하거나 명도소송을 진행해야 합니다.

2. 대항력 있는 임차인 문제

▪︎ 공매 물건의 경우 기존 임차인이 대항력을 가질 수 있습니다.
▪︎ 권리 분석을 철저히 하지 않으면 낙찰받고도 점유권 문제로 인해 큰 손해를 볼 수 있습니다.

3. 공매 물건의 상태 확인 필수

▪︎ 공매 물건은 법원이 개입하지 않기 때문에 별도의 감정 절차가 없습니다.
▪︎ 따라서 현장 방문을 통해 직접 물건의 상태를 확인하는 것이 중요합니다.