참지마요 법률칼럼 - 점유이전금지가처분

점유이전금지가처분

부동산점유이전금지가처분이란?

부동산점유이전금지가처분이란,
건물이나 토지의 점유자가 제3자에게 점유를 이전하거나 명의를 바꾸지 못하도록 막는 조치를 말합니다.

주로 건물 명도청구권이나 부동산 인도청구권이 인정되는 상황에서,
점유자의 현 상태를 본안 판결 전까지 유지시키기 위해 활용됩니다.

쉽게 말해,
“이 사람이 지금 이 집에 살고 있는 동안은, 다른 사람에게 넘기지 못하게 법원이 막아주는 조치”라고 이해할 수 있습니다.

왜 꼭 필요한가?

점유이전금지가처분 필요성

명도소송이나 인도소송에서 승소 판결을 받더라도,
이미 점유가 제3자에게 넘어간 상황이라면 강제집행이 사실상 불가능해질 수 있습니다.

이런 상황을 막기 위해,
재판이 끝나기 전까지 점유가 이전되지 못하도록 하는 안전장치가 바로 ‘점유이전금지가처분’입니다.

예) 임차인이 계약이 끝났음에도 나가지 않고, 그 점유를 다른 사람에게 넘기려는 조짐이 보일 때
→ 점유이전금지가처분을 신청하여 사전에 제3자 점유를 차단할 수 있습니다.

부동산점유이전금지가처분 요건

요건 요약

피보전권리가 있어야 함
(예: 임대차 종료 후의 명도청구권, 소유권에 기초한 인도청구권 등)
현상 변경의 염려가 있어야 함
(예: 점유이전, 명의이전, 고의적 무단 점유 등)
점유 이전 시 본안 강제집행이 곤란해질 우려가 있을 것

주의: 점유만 막는 조치이므로, 건물의 처분금지까지 원할 경우에는 별도의 처분금지가처분도 병행해야 합니다.

신청서 작성 요령

점유이전금지가처분을 신청할 때는 다음과 같은 내용을 빠짐없이 포함해야 합니다.

신청서 필수 항목

점유이전금지가처분 신청서

당사자 정보 (채권자, 채무자, 대리인 포함)
목적물 표시 (토지·건물 상세 주소, 부동산 등기상 정보 등)
신청의 취지 (ex. “채무자는 별지 기재 부동산의 점유를 제3자에게 이전하거나 명의를 변경하여서는 아니 된다.”)
신청 이유 (피보전권리 및 점유이전 우려 사유 구체화)
목적물 가액
관할 법원
증거 자료 목록 및 소명 방법

목적물이 일부인 경우 도면 또는 사진을 첨부하여 특정해야 하며,
등기부 등본과 실제 현황이 다를 경우, 실제 현황 기준으로 표시해야 합니다.

절차 요약

점유이전금지가처분 절차

1 신청 → 결정

신청인은 관할 법원에 신청서를 접수
법원은 당사자 소환 없이 서류만으로 심리 후 가처분 결정 또는 기각

2 결정 송달 → 집행

신청인은 결정 정본을 받은 뒤 14일 이내에 집행관에게 집행 위임
집행관이 현장에 나가 공시서 부착 및 취지 고지

3 집행 이후 효력

점유자가 명의를 넘기거나 점유를 변경하면 위반 간주
이후 본안 판결에서 승소하면, 가처분으로 확보된 현상 유지 덕분에 강제집행 가능

유의사항 및 체크포인트

점유이전금지가처분 확인

실제 점유자 확인

신청 시, 등기부상 명의자만이 아닌 실제 점유자가 누구인지 반드시 확인해야 합니다.
점유자가 다른 사람일 경우, 그 사람을 상대로 가처분을 신청하지 않으면 무효가 될 수 있습니다.

신청서류 준비

등기부 등본, 현황 사진, 임대차 계약서, 점유사실확인서 등
점유 이전 우려가 구체적으로 드러나는 사정(예: 계약 해지 통보 후 반응, 입주 예정자 등)

집행관과의 협조

현장 약도와 연락처를 명확히 전달
신청인은 집행 당일 현장에서 입회하는 것이 바람직

점유이전 발생 시 대처 방법

점유이전 대처방법

점유이전금지가처분을 해두었음에도 제3자에게 점유가 이전된 경우,
본안소송에서 승소 후 ‘승계집행문’을 부여받아 제3자에게도 집행 가능합니다.

단, 이 경우도 점유이전 당시의 경위를 입증해야 하므로,
가처분 이후에도 현황을 계속 기록·보존하는 것이 중요합니다.

결론

점유이전금지가처분 결론

부동산 소유자가 무단점유자 또는 계약 종료 후 퇴거하지 않는 임차인으로 인해 곤란을 겪는 경우,
점유이전금지가처분은 본안소송의 효과를 확보하기 위한 핵심 절차입니다.

점유의 변경을 막아 강제집행을 실효성 있게 만들고
법원 판결을 무력화하려는 시도를 미연에 방지할 수 있습니다.