참지마요 법률칼럼 - 저당권
저당권이란
저당권은 부동산 담보제도에서 매우 중요한 권리로, 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자가 채무자가 제공한 저당물에 대해 우선변제권을 갖게 되는 담보물권입니다.
이 권리는 부동산, 지상권, 전세권 등 부동산 및 그에 준하는 물권에 대해 설정될 수 있습니다. 또한 실무에서 흔히 사용되는 근저당권은 계속적인 거래에서 발생하는 불특정 다수의 장래 채권을 담보하는 특수한 형태의 저당권입니다.
저당권의 효력
1. 목적물의 범위
저당권의 효력은 다음에까지 미칩니다:
- 저당부동산에 부합된 물건과 종물
- 저당권 설정자가 과실을 수취한 경우, 압류 후 수취한 과실
- 저당물의 멸실, 훼손, 공용징수로 인한 금전 보상금
단, 설정행위 또는 법률에 별도의 규정이 있을 경우 이 범위는 달라질 수 있습니다.
2. 피담보채권의 범위
저당권은 다음의 항목을 담보합니다:
- 원본
- 이자
- 위약금
- 손해배상
- 실행비용
단, 지연손해배상은 1년분 이내에서만 우선변제를 받을 수 있습니다.
우선변제권과 저당권의 우위
저당권자가 가지는 핵심적인 권리는 우선변제권입니다. 이는 민법 제356조, 제363조에 따라:
- 다른 채권자보다 먼저 자기 채권의 변제를 받음
- 경매를 청구할 수 있는 권리
- 제3취득자도 경매인이 될 수 있음
- 부족액에 대해 일반채권자와 동일하게 잔여재산에서 변제받을 수 있음
하지만, 다른 재산에 대한 우선 배당이 먼저 이루어진 경우에는 예외가 적용됩니다.
저당권과 용익권의 관계
매각 시 용익권 소멸 여부
민사집행법에 따르면:
- 저당권에 대항할 수 없는 지상권, 지역권, 전세권, 임차권은 매각 시 소멸
- 매수인은 유치권자에게 채권 변제 책임이 있음
법정지상권의 성립 요건
민법 제366조에 따라 성립되는 법정지상권은 다음 조건을 만족해야 합니다:
- 건물의 존재: 저당권 설정 당시 건물이 존재할 것
- 소유 동일성: 토지와 건물이 동일인의 소유일 것
- 저당권 설정: 토지 또는 건물에 저당권이 존재할 것
- 소유자 변경: 경매로 토지와 건물 소유자가 달라질 것
※ 법정지상권은 등기를 요하지 않지만, 타인에게 양도하기 위해선 지상권 설정등기가 필요합니다.
일괄경매권
민법 제365조에 의하면, 토지에 저당권이 설정된 후 건물이 신축된 경우, 저당권자는 토지와 함께 건물도 경매 청구 가능합니다. 단, 건물 경매대금에 대해선 우선변제권 없음에 주의해야 합니다.
제3취득자의 지위
저당부동산을 취득한 제3자는 다음의 권리를 가집니다:
- 경매인이 될 수 있음 (민법 제363조)
- 채무를 변제하고 저당권 소멸을 청구 가능 (민법 제364조)
- 필요비 및 유익비 상환청구 가능 (민법 제367조)
저당권 침해 시 구제방법
- 물권적 청구권: 방해 제거 및 예방 가능 (민법 제214조)
- 손해배상청구권: 고의 또는 과실 있는 위법행위 시 (민법 제750조)
- 담보물보충청구권: 담보가치 현저히 감소 시 (민법 제362조)
- 즉시변제청구권: 담보물의 멸실 등으로 기한 이익 상실 시 (민법 제388조)
저당권의 양도와 처분
저당권은 담보된 채권과 분리하여 양도할 수 없으며, 채권과 함께 양도해야 합니다. 이 경우, 민법 제449조~452조의 채권양도 규정이 적용됩니다.
저당권의 소멸
저당권은 다음과 같은 경우 소멸합니다:
- 피담보채권의 소멸 또는 시효완성
- 지상권, 전세권 등의 소멸(저당권자 동의 없는 소멸 불가)
마무리
따라서 저당권의 법적 구조와 효력을 정확히 이해하는 것은 채권자와 채무자 모두에게 매우 중요하며, 특히 부동산 거래나 금융계약에서 그 권리관계를 명확히 정립하는 데 중요한 역할을 합니다. 정확한 법률 해석과 신중한 권리 행사가 필요한 분야인 만큼, 전문가의 조언과 함께 저당권의 전반적인 체계를 숙지해두는 것이 바람직합니다.