참지마요 법률칼럼 - 보증금 반환소송

전월세 보증금 반환소송

월세보증금이란

월세 세입자가 월세를 밀리는 것을 방지하기 위해 일정 금액을 집주인과 합의하여 미리 주는 금전으로, 계약 기간이 끝날 때 돌려 받는 금액입니다.

월세보증금 반환소송이란

월세보증금반환소송으로 돌려 받지 못한 내 보증금을 받을 수 있습니다.

월세보증금반환소송은 말 그대로 월세 세입자가 퇴거 하면서 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못한 경우에 제기할 수 있는 소송입니다. 전세보증금반환소송의 경우 전세 사기 등으로 인해 많은 분들이 진행하고 계시는 반면, 월세보증금은 전세보증금에 비해 금액이 적은 경우가 많아 월세보증금반환소송없이 기다리시는 분들이 많습니다.

월세보증금반환소송 주택임대차보호법

월세보증금반환소송을 앞둔 사람은 아래의 법률에 따라 보호 받을 수 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)​
① 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시 요건에 관한 민사집행법에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

월세보증금반환소송 계약종료

월세 보증금을 반환받으려면 우선 임대차 계약이 종료되어야 합니다. 일반적으로 임대차 기간이 만료되면 계약은 종료되며, 이때 집주인은 민법에 따라 보증금을 반환할 의무를 가지게 됩니다.

월세보증금반환소송의 사례

① 계약 종료 후 반환 거부
임대차 계약이 끝났지만, 집주인이 다음 세입자가 입주할 때까지 보증금을 반환할 수 없다고 주장하는 경우.

② 집주인의 반환 지연
집주인이 보증금을 돌려줄 여력이 없다며 일방적으로 반환 기한을 연기하거나 거부하는 경우.
이러한 상황에서 세입자는 법적인 절차를 통해 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다.

전세금반환 소송이란

전세금반환소송은 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 법적 절차입니다. 전세 계약이 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 점점 늘어나면서, 이런 상황에서 세입자는 전세금반환소송을 통해 권리를 보호받을 수 있습니다.

전세금반환소송 제기 전 준비해야 할 사항

전세금반환소송을 제기하려면 철저한 준비가 필요합니다. 필요한 증거와 준비 사항을 살펴보겠습니다.

소송에 필요한 증거 수집

전세금반환소송에서 중요한 것은 증거입니다.

• 임대차계약서: 계약 내용과 조건을 증명하는 중요한 서류입니다.
• 보증금 납부 증명서: 전세금이 실제로 지불되었음을 증명하는 은행 이체 내역 또는 영수증이 필요합니다.
• 내용증명: 임대인에게 전세금 반환을 요청했음을 증명하는 중요한 기록입니다.
• 주택 등기부등본: 해당 부동산의 소유자와 권리 관계를 확인할 수 있는 서류입니다.
• 임차권등기명령 신청서: 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 법적 지위를 보호할 수 있는 서류입니다.

내용증명 발송

소송 전 단계에서 임대인에게 전세금 반환을 요청하는 중요한 절차입니다. 내용증명을 보내면 심리적으로 임대인을 압박할 수 있으며, 때로는 소송 없이 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

가압류 신청

전세금반환소송을 진행하기 전에 임대인의 재산을 가압류하여 보호하는 것이 좋습니다. 가압류는 임대인이 재산을 은닉하거나 처분하지 못하도록 보전할 수 있는 법적 조치입니다.

전세금반환소송 절차

전세금반환소송 절차는 내용증명 발송에서 시작하여 판결까지 이어집니다. 소송은 다음과 같은 순서로 진행됩니다:

① 내용증명 발송: 전세금 반환 요청을 공식적으로 기록하여 증거를 남깁니다.
② 합의 및 조정: 내용증명 발송 후, 반환이 이루어지지 않으면 조정 절차를 시도할 수 있습니다.
③ 소송 제기: 조정이 실패하면 소송을 제기하여 법원의 판결을 받습니다.
④ 강제집행 신청: 소송에서 승소해도 임대인이 전세금을 반환하지 않으면, 판결을 통해 강제집행을 진행할 수 있습니다.

전세금반환소송 이후에도 돈을 돌려받지 못한 경우

전세금반환소송에서 승소했음에도 불구하고 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면, 강제집행 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

채권압류 및 추심

임대인의 은행 계좌나 다른 자산을 압류하여 전세금을 회수할 수 있습니다. 이 절차는 법원에 신청하여 임대인의 재산에 대해 압류 및 추심 명령을 내리도록 합니다.

부동산강제경매

임대인이 부동산을 소유하고 있다면, 부동산 강제경매를 통해 전세금을 회수할 수 있습니다. 법원에 경매 신청을 하고, 경매 대금에서 전세금이 우선적으로 지급됩니다.

동산압류

임대인의 동산(차량, 가전제품 등)을 압류하여 경매를 통해 전세금을 회수하는 방법입니다. 이 절차도 강제집행 절차의 일환으로 진행됩니다.

강제집행 절차는 법적 어려움이 따를 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

임차권등기명령

월세 보증금을 반환 받지 못한 경우 월세보증금반환소송을 제기하기 전에 내용증명을 보낼 수 있습니다.
내용증명에 돌려받지 못한 보증금을 반환해달라는 내용을 담으면 됩니다.
내용증명을 보냈음에도 돌려받지 못하면 월세보증금반환소송을 제기해야 하는데, 그 이전에 임차권등기명령을 신청하면 좋습니다.
임차권등기명령이란 법원이 집행명령에 따른 등기를 마치면 대항력 및 우선변제권을 유지하게 되는 제도입니다.

임차권등기명령 신청

임차권등기명령은 먼저 임대차 계약이 종료 된 후 보증금을 반환 받지 못했을 경우 신청이 가능합니다.
계약 종료 이전에 계약 갱신 거절 의사를 표시하고, 계약이 종료된 후 보증금을 반환해달라는 통보를 했다면 임차주택 관할 법원에서 신청하실 수 있습니다.
월세보증금 전액을 반환 받지 못 한 경우와, 일부를 반환 받지 못 한 경우 모두 신청 가능합니다.

임차권등기명령 신청절차

임차권등기명령을 신청할 때에는 다음의 내용을 포함하여 임차권등기명령신청서를 작성하고 법원에 접수해야 합니다.
① 집주인과 세입자의 이름, 주소, 주민증록번호
② 임차 목적으로 사용된 주택의 표시
③ 미반환된 임차보증금 및 차임
④ 신청의 취지와 이유
⑤ 작성한 날짜(연, 월, 일)
⑥ 작성자의 서명 또는 날인
신청 후 법원은 재판을 통해 임차권등기명령을 결정하고 임차인과 임대인에게 송달합니다.

임차권등기명령 효과

임차권 등기 명령이 결정되면 세입자는 다음과 같은 3가지 주요 효과를 얻게 됩니다.

대항력 및 우선변제권 유지

임차권 등기 명령 이전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우, 해당 권리는 변함없이 유지됩니다.
이사를 가더라도 대항력과 우선변제권은 여전히 해당 주택에 대해 유지됩니다.

📖 대항력이란 세입자가 현재 거주하고 있는 주택에 대해 법적 권리를 주장할 수 있는 능력입니다.
대항력을 갖추면, 계약 종료 후 이사를 하더라도 보증금을 반환받을 권리가 유지됩니다.

📖 우선변제권이란 집주인이 채무 불이행으로 인해 주택이 경매로 넘어가더라도, 세입자는 다른 채권자보다 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.

대항력 및 우선변제권 취득

임차권 등기 명령 이전에 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 세입자도, 임차권 등기가 완료된 후 해당 권리를 새롭게 취득할 수 있습니다.
이는 세입자가 임차권 등기 명령을 통해 법적 보호를 받을 수 있는 중요한 효과 중 하나입니다.

소액보증금의 최우선변제권 배제

최우선변제권 행사로 임차권등기를 한 세입자가 입을 수 있는 손해를 방지하기 위해 소액보증금의 최우선변제권을 배제하게 됩니다.
여기서 소액보증금의 최우선변제권은 소액 임차인은 임대차계약 종료 후 보증금을 우선적으로 반환 권리를 주는것으로, 이는 법적으로 보호가 되며 우선 변제 받을 수 있는 금액은 최대 2천만원입니다.

민사분쟁 해결방법

조정절차

분쟁당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 상호 타협과 양보에 의하여 평화적으로 해결되는 제도

소송절차

분쟁당사자 쌍방이 권리를 주장하고 다툼 있는 사실관계에 대한 증거를 제출하면 법원이 어느 당사자의 주장이 옳은지를 판단하여 판결로서 분쟁을 강제적으로 해결하는 제도

민사조정이란

월세보증금반환소송을 제기하기 전에 민사조정을 신청할 수 있습니다.
민사조정절차는 조정담당판사 또는 법원에 설치된 조정위원회가 분쟁당사자로부터 주장을 듣고 여러 사정을 참작하여 조정안을 제시하고 서로 양보와 타협을 통하여 합의에 이르게 함으로써 분쟁을 평화적이고, 간이·신속하게 해결하는 제도입니다.

민사조정절차의 장점

① 소송과 같은 엄격한 절차를 거치지 아니하고 자유로운 분위기에서 자신의 의견을 충분히 말할 수 있습니다.
② 소송에 비하여 신속한 해결이 가능합니다. 민사조정을 신청하면 이른 시일 내에 조정기일이 정해지고 대부분 한 번의 기일(출석)로 종료됩니다.
③ 비용이 저렴합니다. 소송에 비하여 인지대가 1/10로 저렴합니다.
④ 당사자 사이의 상호 타협과 양보에 의하여 분쟁을 해결하므로 나쁜 감정이 남지 않습니다.

민사조정 신청절차

① 조정신청서를 제출한 다음의 절차

조정신청서를 제출하면 얼마 후에 법원으로부터 신청인과 피신청인(상대방)에게 조정기일이 통지됩니다.
본인이 출석하는 것이 원칙이며, 조정담당판사의 허가가 있으면 친족이나 피용인 등을 보조인이나 대리인으로 출석하게 할 수 있습니다.

② 조정기일의 불출석

조정 기일에 신청인이 두 번 출석하지 않으면 조정 신청은 취하된 것으로 되며, 상대방(피신청인)이 출석하지 아니하면 조정담당판사는 상당하다고 인정하는 때에는 직권으로 조정을 갈음하는 결정을 할 수 있습니다.

③ 조정의 성립

조정의 성립되면 그 합의내용을 조서에 기재하게 됩니다. 이 조서를 조정조서라고 합니다. 이 조정조서의 내용이 재판상화해와 동일한 효력이 있습니다. 재판상화해와 동일한 효력이 있다는 의미는 동일한 내용의 판결이 있는 경우와 같은 법적 효력이 부여되는 것으로 만일 상대방이 조정조항에서 정한 의무를 성실하게 이행하지 않는 경우에는 조정조서에 기하여 강제집행을 할 수 있습니다.

④ 조정을 갈음하는 결정

조정기일에 출석하여 서로 의견을 나누었음에도 불구하고 합의가 성립되지 아니하거나 합의의 내용이 적당하지 아니하다고 인정한 경우, 조정담당판사는 직권으로 당사자의 이익이나 그 밖의 모든 사정을 고려하여 신청인의 신청 취지에 반하지 아니하는 한도에서 사건의 공평한 해결을 위한 결정을 할 수 있습니다.

⑤ 이의신청

조정을 갈음하는 결정에 대하여 당사자들이 그 결정문을 받아보고 2주일 이내에 이의신청을 하지 않으면 그 결정에 동의하는 것으로 보게 되어 그 결정 내용대로 조정이 성립된 것과 같은 효력이 생기게 됩니다. 당사자가 조정을 갈음하는 결정을 송달받고 2주일 이내에 이의신청을 하면 소송절차로 이행됩니다.

⑥ 조정절차에서 소송절차에 이행될 경우의 조치

조정 신청시에 소송이 제기된 것으로 처리되고, 처음부터 소송을 제기하였다면 소장에 첨부하여야 할 인지액에서 조정신청할 때 납부한 수수료를 공제한 차액만을 추가로 납부하고, 심급에 따른 송달료를 첨부하면 됩니다.

민사조정신청서 접수 > 조정 기일 출석 > 조정의 심리 > 조정의 성립 > 조정에 갈음하는 결정

월세보증금반환소송의 절차

관할 법원에 월세 보증금 반환 소송을 제기한 후, 아래 절차에 따라 진행됩니다.
보증금 3천만 원 이하: 소액사건심판법에 따라 소액사건심판으로 진행
보증금 3천만 원 초과: 일반적인 민사소송 절차로 진행

소액사건심판 절차 (보증금 3천만 원 이하)

① 소장 송달
세입자가 관할 법원에 소장을 제출하면, 소장이 집주인(피고)에게 송달됩니다.
② 기일 지정
법원이 심리할 날짜(기일)를 지정합니다.
③ 증거조사
법원은 필요한 경우 보증금 반환과 관련된 증거를 조사합니다.
④ 판결 선고
소액사건심판의 경우, 변론이 끝난 즉시 판결이 선고됩니다.
법원은 판결 주문을 낭독하고, 이유를 간단히 설명합니다.
(소장 송달 > 기일 지정 > 증거조사 > 판결에 관한 특례)

월세 보증금 반환 소송 절차 (보증금 3천만 원 초과)

① 소장 제출
세입자가 관할 법원에 소장을 제출하여 소송을 제기합니다.
② 피고의 답변서 제출
집주인(피고)이 소송에 대한 답변서를 제출합니다.
③ 변론
법정에서 세입자와 집주인이 각자의 주장과 증거를 제시하며 변론을 진행합니다.
④ 판결 선고
법원에서 최종 판결을 선고하며, 판결문이 양측에 송달됩니다.
(소장 제출 > 피고의 답변서 제출 > 변론 > 판결 선고)

자주 쓰는 용어