참지마요 법률칼럼 - 명의신탁
명의신탁이란?
부동산실명법 제2조에서는 명의신탁약정을 다음과 같이 정의하고 있습니다:
“부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(이하 '실권리자')가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우 포함)”
요약하면, 실제로 부동산을 소유하고 있는 사람이 타인의 명의로 등기하는 것을 명의신탁이라고 합니다. 이는 원칙적으로 금지되며, 약정 및 등기 모두 무효입니다. 가등기만 신탁하는 것도 예외 없이 무효입니다.
명의신탁이 허용되는 예외 사례
명의신탁이 전면 금지되는 것은 아닙니다. 다음과 같은 예외가 있습니다:
부동산실명법 제2조 단서
- 채무 변제를 담보하기 위해 채권자가 부동산 물권을 이전받거나 가등기하는 경우
- 2인 이상이 구분소유 약정을 하고 공유로 등기한 경우
- 신탁법 또는 자본시장법에 따른 신탁재산으로 등기한 경우
제8조 특례 (조세포탈, 강제집행 회피 등의 목적이 없는 경우에만 해당)
- 종중이 보유한 부동산을 종중 외의 자 명의로 등기한 경우
- 배우자 명의로 부동산을 등기한 경우
- 종교단체 명의로 산하 조직의 부동산을 등기한 경우
실질적 제외 대상
- 상호 명의신탁
- 양도담보나 가등기담보 등 채권담보 목적으로 이전된 경우
명의신탁의 법적 효력
제4조(명의신탁약정의 효력)
- 명의신탁약정은 무효로 한다.
- 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다.
다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
- 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
명의신탁의 3가지 유형
1. 단순 명의신탁
- 실권리자가 소유한 부동산을 수탁자 명의로 등기
- 약정 및 등기 모두 무효
- 수탁자가 무단 처분하면 손해배상 책임 발생
2. 중간생략형 명의신탁
- 실권리자가 매도인과 계약하고 수탁자 명의로 바로 등기하는 방식
- 등기는 무효이며, 소유권은 매도인에게 있음
3. 계약명의신탁
- 수탁자가 매도인과 직접 계약하고 본인 명의로 등기
- 실권리자는 계약 당사자가 아님
- 매도인의 선의/악의 여부에 따라 효력 차이 발생
계약명의신탁의 효력: 판례로 살펴보기
매도인이 선의인 경우
▶ 대법원 2014.8.20 선고 2014다30483 판결
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라고 한다) 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이다.
그런데 계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이루어진 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한다.
결론: 수탁자가 부동산 소유권을 취득하더라도, 명의신탁자는 해당 부동산을 청구할 수 없고 매수자금만 반환 청구 가능.
매도인이 악의인 경우
▶ 대법원 2013.9.12 선고 2010다95185 판결
명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 매매계약을 체결한 소유자도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정을 알면서 그 매매계약에 따라 명의수탁자 앞으로 당해 부동산의 소유권이전등기를 마친 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문에 의하여 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이므로, 당해 부동산의 소유권은 매매계약을 체결한 소유자에게 그대로 남아 있게 되고, 명의수탁자가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 부동산을 제3자에게 처분하면 이는 매도인의 소유권 침해행위로서 불법행위가 된다.
그러나 명의수탁자로부터 매매대금을 수령한 상태의 소유자로서는 그 부동산에 관한 소유명의를 회복하기 전까지는 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있는데, 이른바 계약명의신탁에서 명의수탁자의 제3자에 대한 처분행위가 유효하게 확정되어 소유자에 대한 소유명의 회복이 불가능한 이상, 소유자로서는 그와 동시이행관계에 있는 매매대금 반환채무를 이행할 여지가 없다. 또한 명의신탁자는 소유자와 매매계약관계가 없어 소유자에 대한 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 소유자인 매도인으로서는 특별한 사정이 없는 한 명의수탁자의 처분행위로 인하여 어떠한 손해도 입은 바가 없다.
즉, 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었던 경우, 등기 자체가 무효이며 소유권은 여전히 매도인에게 귀속됩니다.
명의신탁의 제3자 개념
- 수탁자가 물권자라는 외형을 바탕으로 새로운 법률관계를 맺은 자
- 저당권자, 압류/가압류채권자 포함
- 선의/악의 불문
- 단순 외관만 갖춘 자는 제3자에 해당 x
계약명의신탁에 따른 처벌
▶ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 (벌칙)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.
- 제3조제1항을 위반한 명의신탁자
- 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제3조제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.
처벌 수위
- 명의신탁자: 5년 이하 징역 / 2억 원 이하 벌금 + 부동산 가액의 최대 30% 과징금
- 명의수탁자: 3년 이하 징역 / 1억 원 이하 벌금
마무리
부동산 명의신탁은 단순한 편의 수단처럼 보일 수 있지만, 실명제 원칙을 위반하는 중대한 법률 위반입니다. 실명등기를 하지 않으면 형사 처벌은 물론, 재산권 주장도 무효가 될 수 있습니다.