참지마요 법률칼럼 - 계약해제와 해지

계약해제와 해지

계약은 양 당사자가 일정한 목적을 달성하기 위해 법적으로 약속하는 행위입니다. 하지만 현실에서는 다양한 이유로 계약이 유지되기 어려운 상황이 생기곤 합니다. 그럴 때 사용하는 법적 수단이 바로 계약해제와 계약해지입니다.

두 개념은 비슷해 보이지만 법적으로 중요한 차이점을 지니고 있습니다. 이 글에서는 그 개념과 효과, 적용사례를 계약서 검토 실무의 관점에서 자세히 살펴보겠습니다.

계약해제·해지란?

정의

계약해제와 계약해지는 이미 성립한 계약의 효력을 종료시키기 위한 법률행위입니다. 이는 계약의 일방 당사자가 단독의사표시로 할 수 있는 것으로, 형성권에 해당하며 민법상 10년의 제척기간이 존재합니다.

의사표시가 상대방에게 도달하면 철회할 수 없기 때문에, 실무에서는 신중한 판단이 요구됩니다.

계약해제나 해지를 고려하고 있다면, 먼저 전문가의 자문을 받는 것이 바람직합니다.

계약해제

개념

계약해제란, 유효하게 성립한 계약을 소급하여 무효로 돌리는 일방적인 의사표시를 말합니다. 즉, 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것처럼 모든 법적 효력을 사라지게 만드는 것입니다.

해제권의 발생 요건

해제권은 다음과 같은 사유에서 발생할 수 있습니다.

• 계약 당사자 일방이 정당한 이유 없이 채무를 이행하지 않은 경우
• 일정한 기한 내에 이행하지 않으면 계약 목적을 달성할 수 없음에도 이행하지 않은 경우
• 채무자의 책임 있는 사유로 계약 이행이 불가능하게 된 경우

위와 같은 사유가 발생하면 법정해제권이 성립하고, 계약은 일방 당사자의 의사표시로 해제될 수 있습니다.

해제의 효과

계약은 소급하여 소멸하며,양 당사자는 원상회복의 의무를 지게 됩니다. 해제권을 행사한 당사자는 계약금을 돌려받거나, 계약금을 포기해야 할 수도 있습니다.

정당한 사유 없이 해제 의사표시를 한 경우, 상대방으로부터 손해배상 청구를 당할 수 있습니다.

계약해지

개념

계약해지는 계속적인 계약 관계를 장래를 향하여 종료시키는 것입니다. 이는 계약해제와 유사하게 보이지만 다음과 같은 차이가 있습니다.

• 해지는 계약을 현재 시점 이후로 종료
• 소급효가 없음, 따라서 원상회복 의무가 발생하지 않음

적용 대상

해지는 주로 다음과 같은 계속적 계약에서 사용됩니다.

• 임대차 계약
• 고용 계약
• 위임 계약

해지권

해지 역시 약정해지권과 법정해지권으로 나뉩니다.

• 계약서에 특정 사유 발생 시 계약을 해지할 수 있다는 약정이 있는 경우: 약정해지권
• 민법상 규정에 따라 해지가 가능한 경우: 법정해지권

계약해제·해지 관련 주요 사례

다음은 자주 다뤄지는 계약해제 및 해지 사례입니다.

• 계약서 조항 검토 및 이행 상황 확인
• 해제·해지에 따른 효력 안내
• 해제·해지 통보 방식 자문
• 계약금, 위약금, 위약벌 조항 확인
• 상대방 귀책사유 분석 및 정리
• 해제에 따른 원상회복 가능성 검토
• 법률 규정 또는 계약 조항에 의한 합법적 해제·해지 자문
• 이행 독촉 과정에서의 계약 종료 전략
• 합의에 의한 계약 종료 절차 자문
• 당사자 사망으로 인한 계약 종료 검토
• 손해배상 청구 시 손해액 산정 지원
• 관련 민사소송 절차 준비 및 자문

부동산 계약에서의 적용

부동산 거래는 계약해제·해지가 매우 빈번하게 발생하는 분야입니다. 적용 사례를 구체적으로 살펴보겠습니다.

부동산 계약해제

계약해제는 보통 매매계약에서 이루어집니다. 예를 들어 다음과 같은 경우가 이에 해당합니다.

• 매수인이 계약금은 지급했지만 중도금 지급을 지연한 경우
• 매도인이 소유권 이전서류를 제공하지 않은 경우

이때 당사자는 약정해제권 또는 법정해제권을 근거로 계약을 해제할 수 있습니다.

계약금 해제는 중도금 지급 전까지만 가능하며, 해제 시 계약금은 포기하거나 반환해야 할 수도 있습니다.

부동산 계약해지

계약해지는 임대차계약 등 계속적 계약에서 사용됩니다. 예를 들어,

• 임차인이 월세를 3개월 이상 연체했을 경우
• 임차인이 폐업으로 더 이상 공간을 사용할 필요가 없을 경우

해지를 통해 계약을 장래를 향해 종료할 수 있습니다. 이때 원상회복 의무는 없습니다.

약정해제권과 법정해제권의 구분

약정해제권

계약 당사자 간 특약으로 정한 조건이 충족되면 계약을 해제할 수 있는 권리입니다.
예: "임차인이 월세를 2회 이상 연체할 경우, 임대인은 계약을 해제할 수 있다."

법정해제권

민법 등 법률에 따라 법적으로 정해진 조건이 충족되면 발생합니다.
예: "매수인이 계약금 이후의 대금을 기한 내 지급하지 않은 경우"

상황별 표현

정확한 법적 효과를 반영하기 위해서 문서나 통보서에 이와 같은 용어를 정확히 사용하는 것이 중요합니다.

마무리

계약해제와 계약해지는 계약을 종료한다는 점에서는 공통되지만, 법적 효과의 시기와 범위, 계약 형태의 차이, 원상회복 유무 등에서 본질적인 차이를 가지고 있습니다.

따라서 계약 종료를 고민하고 있다면, 용어 선택부터 신중하게 접근해야 하며, 법적 분쟁을 예방하기 위해 전문가의 자문을 받는 것이 바람직합니다.