참지마요 법률칼럼 - 근저당권

근저당권

근저당권과 저당권의 개념

근저당권이란?

근저당권은 반복적이거나 계속적인 거래로 인해 발생할 수 있는 불특정한 채권들을 일정한 금액 범위 내에서 담보하기 위해 설정하는 저당권의 일종입니다. 민법 제357조에 근거하며, 채권이 발생하는 시점이 명확하지 않거나 장래에 발생할 가능성이 있는 경우에도 담보 효력이 유지된다는 특징이 있습니다.

즉, 한 번의 등기로 다양한 채무를 담보할 수 있어 금융기관과의 거래에서 자주 활용됩니다.

저당권이란?

저당권은 채무자 또는 제3자가 담보로 제공한 부동산 등의 물건의 점유를 이전하지 않고, 채무 불이행 시 해당 물건을 경매 등을 통해 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 민법 제356조에 따라 인정되며, 일반적으로 확정된 금액의 채무를 담보하는 데 사용됩니다.

쉽게 말해, 저당권은 “이 부동산이 이 채무를 위해 잡혀 있다”는 것을 등기를 통해 명시하고, 나중에 문제가 생기면 우선권을 행사하는 권리입니다.

근저당권 및 저당권 설정 대상

두 권리는 소유권, 지상권, 전세권 등의 권리를 대상으로 설정할 수 있습니다(민법 제371조).

근저당권 및 저당권의 주요 성질

▪︎ 공시의 원칙: 등기를 해야만 효력이 발생합니다(민법 제186조).
▪︎ 순위 확정의 원칙: 등기 순서에 따라 변제순위가 결정됩니다(민법 제333조, 제370조).
▪︎ 경매청구권: 채권자가 경매를 청구할 수 있는 권리를 가집니다(민법 제363조).

근저당권과 저당권의 차이점

근저당권 설정등기

개념

근저당권 설정등기란, 계속적인 거래에서 발생할 다수의 채권을 담보하고, 최고액 한도 내에서 우선변제권을 확보하기 위한 등기입니다.

신청인

▪︎ 등기의무자: 설정자(소유자, 지상권자 등)
▪︎ 등기권리자: 근저당권자(채권자)

신청방법

등기소에 서면 제출 또는 법무사/변호사 대리 신청 가능.

근저당권 변경등기

개념

실제 권리관계가 변경된 경우, 이를 등기에 반영하기 위한 등기입니다.

변경 원인

• 채권최고액 변경: 채권최고액이 감액 또는 증액되는 계약이 체결된 경우

• 목적물의 변경: 공유자의 지분을 담보로 설정했던 근저당이 단독소유 부동산으로 변경된 경우

• 채무자 변경
  ▪︎ 면책적 인수: 제3자가 채무를 인수하고 기존 채무자는 면책, 채권자의 승낙 필요
  ▪︎ 중첩적 인수: 제3자가 기존 채무자와 함께 채무를 부담, 채권자의 승낙 없이도 가능

신청인

▪︎ 채권최고액 증액: 설정자가 의무자, 권리자는 근저당권자
▪︎ 감액 시: 근저당권자가 의무자, 설정자가 권리자

근저당권 말소등기

개념

실체와 등기 사이 불일치가 발생했을 때 등기상 권리를 말소하는 절차입니다.

말소 원인

▪︎ 채무변제
▪︎ 목적권(전세권 등) 소멸
▪︎ 경매로 인한 소유권 이전
▪︎ 혼동, 합의해지, 약정소멸 등

신청인

▪︎ 등기의무자: 근저당권자
▪︎ 등기권리자: 설정자

전세/월세 계약 시 주의사항

왜 저당권·근저당권을 확인해야 할까?

1. 보증금 반환 위험 방지: 담보 설정된 부동산은 경매로 넘어갈 수 있음

2. 임대인의 재정 상태 판단: 근저당이 있다면 대출이 있는 상태

확인 방법

▪︎ 등기부등본 을구 확인
▪︎ 설정일, 최고액, 채권자 명의 등 확인

마무리

근저당권은 단순한 권리설정을 넘어, 부동산 계약과 거래의 핵심 리스크를 관리하기 위한 중요한 제도입니다. 등기 절차, 말소 사유, 변경 요건까지 체계적으로 이해한다면 보다 안전한 부동산 거래가 가능합니다.