참지마요 법률칼럼 - 부동산 경매
부동산 경매
부동산 경매란?
부동산 경매는 채권자가 채무자로부터 빌려준 돈을 회수하기 위해 법원의 강제력을 통해 부동산을 매각하고, 그 대금을 채권자들에게 배분하는 절차입니다. 이는 채권자에게는 채권을 회수할 기회가 되지만, 임차인에게는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 따를 수 있어 주의가 필요합니다. 이번 글에서는 부동산 경매의 유형과 절차, 그리고 임차인이 경매 시 유의해야 할 점을 살펴보겠습니다.
부동산 경매의 유형
부동산 경매는 집행권원의 필요 여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나뉩니다.
임의경매
임의경매는 채권자가 담보로 설정한 저당권, 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가등기 등을 근거로 법원의 별도 판결 없이 경매를 신청할 수 있는 방식입니다.
담보물권을 설정한 후, 채무자가 정해진 기한 내에 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자는 담보권을 실행하기 위해 부동산소재지 관할 지방법원에 경매를 신청할 수 있습니다.
이를 위해 등기사항전부증명서 및 설정계약서 등의 관련 서류를 첨부하여 신청해야 합니다.
임의경매는 별도의 집행권원이 필요하지 않으며, 이후 진행되는 경매 절차는 강제경매와 동일합니다.
강제경매
채무자의 부동산에 담보권이 설정되어 있지 않은 경우, 법원의 집행권원을 부여받아 진행하는 경매입니다. 즉, 법적 절차를 통해 강제력을 행사해야만 진행이 가능합니다.
강제경매 대상
강제경매가 가능한 부동산 및 권리로는 다음과 같은 것들이 있습니다
- 토지 및 건물
- 공장재단 및 광업재단
- 광업권, 어업권
- 소유권 보존등기된 입목
- 지상권
- 자동차, 건설기계, 항공기 등
부동산 경매 진행 절차
부동산 경매는 다음과 같은 절차를 거쳐 진행됩니다.
① 경매 신청: 신청인은 감정료, 매각수수료, 송달료 등 집행비용을 예납한 후 부동산경매신청서를 제출합니다.
② 경매 개시 결정: 법원이 신청서와 첨부 서류를 검토하여 경매개시결정을 내립니다.
③ 경매 개시 통보: 법원은 경매개시결정 기입등기를 촉탁하고, 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다.
④ 감정 및 현황 조사: 집행관이 경매 부동산의 현황을 조사하고, 감정인이 부동산을 평가합니다.
⑤ 매각기일 지정 및 공고: 법원은 매각기일을 정한 후 이를 공고합니다.
⑥ 입찰 및 낙찰: 매각기일에 입찰이 진행되며, 최고가 입찰인이 낙찰자로 선정됩니다.
⑦ 매각허가 결정 및 대금 납부: 매각허가 결정 후 최고가매수신고인은 법원이 정한 기한 내에 매각대금을 납부해야 합니다.
⑧ 배당 및 소유권 이전: 채권자는 매각대금으로 채권을 변제받으며, 낙찰자는 소유권을 이전받게 됩니다.
부동산 경매 입찰 방식 정리
부동산 경매에서 입찰 방식은 크게 기일입찰과 기간입찰로 나뉩니다. 두 방식 모두 입찰자의 보증금 납부가 필요하며, 입찰 절차에 따라 진행됩니다.
1. 기일입찰
기일입찰은 법원이 정한 특정 입찰기일에 입찰법정에 직접 출석하여 진행하는 방식입니다. 입찰자는 입찰표를 작성한 후 제출하며, 입찰 보증금은 법원이 정한 최저입찰가격의 10%에 해당하는 금액을 현금이나 자기앞수표로 납부하거나, 보증보험증권을 발급받아 제출해야 합니다.
진행 절차
- 지정된 입찰기일에 입 찰법정에 출석
- 입찰표 작성 및 입찰보증금 제출
- 입찰 참여자 중 최고가 입찰자가 최고가매수인으로 선정됨
- 지정된 매각허가결정기일에 매각 허가
- 최고가매수인을 제외한 나머지 입찰참가자는 보증금 환급
※ 단, 보증보험증권을 이용한 경우 보증료는 환불되지 않습니다.
2. 기간입찰
기간입찰은 일정한 입찰 기간을 정해 그 기간 내에 입찰이 이루어지는 방식입니다. 원격지 거주자도 입찰에 참여할 수 있으며, 이해관계인이 많거나 입찰 방해가 우려되는 사건, 고가의 매각물 등에 적합한 방식입니다.
진행 절차
- 법원이 입찰기간(통상 7 - 8일)과 매각기일(입찰기간 종료 후 2 - 3일 후)을 지정
- 입찰자는 보증금을 법원 보관금 계좌에 납부하고, 법원보관금영수필통지서 또는 보증보험증권을 입찰표와 함께 제출
- 입찰이 종료되면 법원이 개찰(입찰서 개봉)하여 최고가 입찰자를 선정
- 최고가매수인을 제외한 나머지 입찰참가자는 보증금 환급
입찰자는 직접 집행법원에 출석하여 입찰서를 제출할 수도 있고, 집행관을 수취인으로 하는 등기우편을 통해 제출할 수도 있습니다.
3. 두 입찰 방식의 비교
| 구분 | 기일입찰 | 기간입찰 |
|---|---|---|
| 입찰 방식 | 법정에 출석하여 직접 입찰 | 일정 기간 내에 입찰 진행 |
| 보증금 납부 | 최저입찰가의 10% 현금, 자기앞수표, 보증보험증권 | 법원 계좌 입금 또는 보증보험증권 |
| 최고가 입찰자 선정 | 당일 개찰 후 즉시 선정 | 매각기일에 개찰 후 선정 |
| 원격 참여 가능 여부 | 불가능 | 가능(등기우편 제출 가능) |
| 적합한 경우 | 일반적인 경매 절차 | 입찰 방해 우려, 고가 매각물 등 |
부동산 경매 입찰 방식은 개인의 사정과 경매 목적물의 특성에 따라 선택하는 것이 중요합니다. 기일입찰은 신속한 매각 절차가 가능하며, 기간입찰은 원격지에서도 참여할 수 있어 편리함이 장점입니다.
임차인의 대처 방법
임차 중인 주택이 경매로 넘어간다면 어떻게 대처해야 할까요? 다행히도 무조건 보증금을 잃는 것은 아닙니다. 일정 요건을 충족하면 최우선변제권을 행사하여 일부 보증금을 보호받을 수 있습니다.
최우선변제권이란?
경매가 진행될 경우 일정 요건을 갖춘 임차인은 보증금의 일부를 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 가집니다. 다만, 지역과 보증금액에 따라 보호받을 수 있는 금액이 달라지므로 반드시 본인의 조건에 맞는 최우선변제금액을 확인해야 합니다.
최우선변제권을 행사하기 위한 3가지 요건
전입신고: 주민등록이 해당 주소지로 되어 있어야 합니다.
확정일자: 전세계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
점유(실거주): 실제로 해당 주택에 거주하고 있어야 합니다.
설령 경매 개시 전까지 요건을 갖추지 못했더라도, 경매개시결정기입등기 전까지 요건을 충족하면 변제권이 인정됩니다.
또한, 보증금이 고액인 경우 전월세보증금 반환보험에 가입하는 것도 좋은 방법입니다. 서울보증보험이나 한국주택금융공사에서 제공하는 이 보험은 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화되면서 더욱 중요해졌습니다. 세입자라면 보증보험 가입 여부를 필히 확인하는 것이 좋습니다.