참지마요 법률칼럼 - 등기
전세권설정등기
전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 급증하면서 '깡통전세', '전세 사기'에 대한 경각심이 높아지고 있습니다. 전세 계약을 체결할 때, 보증금을 안전하게 보호받기 위해 우리가 할 수 있는 방법은 여러 가지가 있는데요. 그중에서도 전세권 설정은 강력한 법적 보호 장치로서 중요한 역할을 합니다. 오늘은 전세권 설정이 무엇인지, 어떻게 하는 것인지, 어떤 효과가 있는지 자세히 알아보겠습니다.
전세권 설정이란?
전세권 설정이란 전세 계약을 체결한 세입자가 해당 주택에 대한 권리를 공식적으로 등기부에 기재하는 것을 말합니다. 쉽게 말해, "이 집에 내가 전세 세입자로 들어왔으니, 내 보증금을 보호해달라"는 것을 법적으로 증명하는 것입니다.
전세권 설정은 마치 보증금이 해당 집에 묶여 있다는 ‘도장’ 같은 역할을 합니다. 만약 해당 집이 경매에 넘어가거나, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황이 발생했을 때, 전세권 설정이 되어 있다면 후순위 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.
하지만 전세권 설정 등기는 집주인(임대인)의 동의가 필요하기 때문에 계약을 맺기 전에 반드시 미리 협의해야 합니다. 따라서 전세 계약을 하기 전, 부동산 중개인에게 '전세권 설정이 가능한 집을 알아봐 주세요'라고 요청하는 것이 안전합니다.
전세권 설정 절차
전세권 설정을 위해서는 몇 가지 필수적인 절차를 거쳐야 합니다.
① 전세 계약 체결 시 집주인 동의 받기
전세권 설정을 위해서는 집주인의 동의가 필수입니다. 계약을 체결하기 전에 특약 사항에 ‘임대인은 전세권 설정에 동의한다’라는 내용을 포함해야 합니다.
② 전세권 설정 계약서 작성
전세 계약과 함께 전세권 설정 계약서도 함께 작성합니다. 계약서에는 전세금, 계약 기간, 갱신 조건, 임대료 등이 명확하게 명시되어야 합니다. 계약서가 완성되면 임대인과 임차인 모두 서명하거나 도장을 찍습니다.
③ 등기소에서 전세권 설정 등기 신청하기
인터넷등기소 또는 관할 등기소에 방문하여 전세권 설정을 신청합니다. 이때 필요한 서류를 모두 준비해야 합니다.
전세권 설정에 필요한 서류
임대인이 준비할 서류
- 등기필증 (없을 경우 사실확인원)
- 위임장
- 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
- 주민등록초본 1통
- 신분증
임차인이 준비할 서류
- 전세권 설정 계약서
- 위임장 (위임할 경우)
- 인감증명서
- 주민등록등본 1통
- 신분증, 인감도장
- 등록면허세 납부고지서
④ 등록면허세 납부
전세권 설정을 위해서는 등록면허세를 납부해야 합니다. 등록면허세는 보증금의 액수에 따라 달라지므로 미리 확인하고 준비하는 것이 좋습니다.
⑤ 전세권 설정 등기 완료
등기소에서 전세권 설정이 완료되면 해당 내용이 등기사항전부증명서(등기부등본)에 기재됩니다. 등기부등본을 열람해 보증금, 기간, 전세권자 등의 정보가 제대로 등록되었는지 꼭 확인하세요.
전세권 설정과 확정일자
많은 분들이 전세 계약을 체결할 때 확정일자만 받아도 충분하지 않을까? 하는 고민을 하실 텐데요. 확정일자와 전세권 설정의 차이점을 비교해 보겠습니다.
| 구분 | 전세권 설정 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 법적 효력 | 전세금을 우선적으로 변제받을 권리 부여 | 대항력과 우선변제권 보장 |
| 집주인 동의 필요 여부 | 필요함 | 불필요함 |
| 비용 | 등기 비용 발생 (보증금에 따라 다름) | 600원 정도의 수수료 |
| 강제 경매 신청 가능 여부 | 가능 (소송 없이 직접 경매 가능) | 불가능 (소송 후 판결 필요) |
확정일자는 간단하고 비용이 저렴하지만, 강제집행이 어려워 소송을 거쳐야 보증금을 돌려받을 수 있는 단점이 있습니다.
전세권 설정은 비용이 들고 집주인의 동의가 필요하지만, 판결 없이도 직접 경매를 신청할 수 있는 강력한 권리를 부여받습니다.
즉, 전세보증금을 안전하게 보호하려면 확정일자만 받는 것보다 전세권 설정을 함께 하는 것이 훨씬 더 유리합니다.
전세권 설정이 필요한 경우
다음과 같은 경우라면 전세권 설정이 특히 중요합니다.
- 집주인의 재정 상태가 불안정할 경우
- 전세보증보험 가입이 어려운 경우 (예: 근생 주택, 다가구 주택 등)
- 보증금 액수가 커서 추가적인 보호가 필요한 경우
- 법인이 임차인인 경우 (법인은 전입신고와 확정일자가 보호되지 않음)
- 주택이 담보대출이 많아 깡통전세 우려가 있는 경우
전세권 설정 해지 방법
전세 계약이 끝나고 이사를 가게 되면 전세권을 해지해야 합니다. 전세권이 설정된 상태에서는 보증금 반환과 전세권 해지가 동시에 이루어져야 하므로, 임차인이 직접 해지 신청을 해야 합니다.
전세권 해지에 필요한 서류
- 전세권 설정 해지 증명서
- 전세권 말소등기 신청서
- 위임장 (위임할 경우)
- 등록면허세 영수필확인서
- 등기수입인지
전세권 해지는 방문 신청 또는 온라인 신청이 가능하며, 접수 후 2~3일 이내에 처리됩니다.
마무리
전세권 설정은 전세 사기 예방을 위한 보호 장치입니다. 깡통전세, 전세 사기가 급증하는 만큼 전세 계약을 맺기 전, 반드시 전세권 설정 가능 여부를 확인하세요. 조금의 비용과 절차가 필요하지만, 보증금을 안전하게 보호할 수 있는 방법이니 신중하게 고려하시길 바랍니다.